21世纪经济报道 21财经APP 申俊涵 北京报道

由于城镇化的持续，以及居民对居住环境改善、居住面积提高的需求，中国房地产市场的潜在容量依旧巨大。但房地产行业的融资方式却在从间接融资向直接融资加快转移，行业集中度不断提高。

“行业融资方式正在由传统的固定利率债务融资，即名股实债，向以投资为主的真股权合作进行过渡。只有具备投资能力和主动管理能力的地产基金，才能为投资者带来更高的回报。”盈创投资地产业务负责人远景辉对21世纪经济报道说。

据了解，正式成立于2012年4月的盈创投资，为民生银行工会委员会全资孙公司，也是民生银行旗下的私募投资管理平台，曾参与分众传媒、国药纳通、奇虎360等项目的投资。截至2018年底，盈创投资直接和间接管理基金规模累计400亿元人民币，主要包括政府产业投资基金、房地产基金、股权投资基金、并购基金、家族基金等。

地产和医疗是盈创投资布局的重点。远景辉表示，盈创投资已经投资了长沙文化产业园项目、重庆新鸥鹏江北嘴项目等多个大型项目，均顺利实现退出。团队在地产投资上具备独特优势，并形成自己的一套打法。

“我们的优势在于，首先，依托民生银行的背景及资源，团队在市场上有一定的影响力和市场号召力。”他说。同时，民生银行的风险流程和风险控制管理手段，也帮助团队进行地产投资的风险控制。此外，团队成员有投资、房地产、银行背景及长期在地产投融资领域深根细作的经验。

“我们坚持以投资住宅项目为主，满足居民对住房品质要求提高的需要”远景辉说。在业务模式上，根据业务合作对象不同，团队采取不同的业务合作方式，参股和控股相结合。

首先，当面对克尔瑞排名前50强的大型开发商时，盈创投资会通过参股合作的方式，参与招拍挂或并购拿地。项目具体由房地产企业操盘，盈创投资提供小比例融资，并且不参与具体经营管理。

“我们与3-5家大型开发商建立起稳定的长期合作伙伴关系，双方在项目投资、资金合作方面展开全方位的战略合作。”远景辉说。

第二，当面对具备优质地块、土地成本有优势的小型开发商时，盈创投资会通过控股合作的方式进行项目投资。远景辉表示，对这类业务合作，风控重点在于项目的封闭管理。

在区位选择上，远景辉表示，弱二线和强三项城市的住宅项目，具备较大的市场机会。

“在地产投资类型上，我们更倾向于投资教育地产和医疗地产，打造特色和差异化的地产投资商业逻辑。”他说。伴随着社会财富的增加，居民对住宅需求的同时，更加注重周边配套环境的考量，尤其是教育和医疗资源的配套情况。教育地产和医疗地产能够在满足居民对高品质住宅的同时，解决其对子女、对老人的后顾之忧。

对于盈创投资地产业务的未来发展规划，远景辉表示，团队致力于成为国内领先的房地产基金管理机构。作为一家银行系背景的私募股权投资机构，团队更加注重对风险的把控。因此基金不追求规模上的扩张，更加注重对每个投资项目精细化管理，为投资者创造更高的价值。